L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione N. 95/E, pubblicata ieri (3 novembre 2014), è intervenuta a seguito di interpello ordinario a fornire importanti indicazioni circa il prezzo valore, ex articolo 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266.

Nel dettaglio, in tale risoluzione viene precisato che:

L’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile previsto dall’articolo 43 del TUR per le cessioni immobiliari, stabilendo che, in presenza di determinati requisiti (soggettivi e oggettivi) e di specifiche condizioni, la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal ‘valore catastale’, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato in atto.

Il tema dell’applicabilità del sistema del prezzo valore ai trasferimenti posti in essere in sede di espropriazione forzata e di pubblico incanto, di cui all’articolo 44 del TUR, è stato, tuttavia, oggetto di esame da parte della Corte Costituzionale con la sentenza n. 6 del 23 gennaio 2014. A parere della Corte, la previsione dettata dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 è costituzionalmente illegittima “nella mancata previsione – a favore delle persone fisiche che acquistano a seguito di procedura espropriativa o di pubblico incanto – del diritto potestativo, al contrario riconosciuto all’acquirente in libero mercato, di far riferimento, ai fini della determinazione dell’imponibile di fabbricati ad uso abitativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali, al valore tabellare dell’immobile”. La Corte rileva, infatti, che “La mera differenziazione del contesto acquisitivo del bene non è dunque sufficiente a giustificare la discriminazione di due fattispecie caratterizzate da una sostanziale omogeneità, in particolare, con riguardo, all’esclusività del diritto potestativo concesso all’acquirente in libero mercato”.

I principi sanciti dalla Corte Costituzionale, che ha di fatto ‘integrato’ la previsione recata dall’articolo 1, comma 497, della legge 266 del 2005, estendendo l’applicazione del prezzo valore anche ai trasferimenti derivanti da espropriazione forzata e da pubblico incanto, sono stati recepiti dall’Agenzia che, con la circolare n. 2 del 21 febbraio 2014, superando le posizioni espresse con la risoluzione n. 102 del 2007, ha affermato che il sistema di determinazione della base imponibile del prezzo valore deve trovare applicazione, ricorrendone le condizioni, anche con riferimento ai trasferimenti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, di cui all’articolo 44 del TUR.

Per quanto attiene alla sentenza della Corte Costituzionale, gli effetti, di regola, si producono anche con riferimento ai rapporti sorti anteriormente alla declaratoria di illegittimità. Unico limite alla retroattività degli effetti della pronuncia è quello dei cosiddetti rapporti ‘esauriti’. In particolare, chiarisce l’Agenzia, si considerano ‘esauriti’ i rapporti rispetto ai quali sia decorso il termine di prescrizione o di decadenza stabilito dalla legge per l’esercizio dei diritti a essi relativi (per esempio: nei casi in cui sia decorso il termine previsto per presentare istanza di rimborso delle imposte versate).

Infine, con espresso riferimento al tenore letterale dell’articolo 1, comma 497, della citata legge n. 266 del 2005, è opportuno tenere presente che l’applicazione del regime relativo al prezzo valore è di carattere opzionale e viene subordinato a una specifica richiesta che deve essere resa dalla parte acquirente al notaio, all’atto dell’acquisto.