Il D.L. n. 63/2013 (cosiddetto "Decreto energia", convertito nella Legge n. 90/2013) in vigore dal 4 agosto 2013, ha sostituito il precedente 'Attestato di Certificazione Energetica, necessario per le compravendite o locazioni immobiliari, con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.).
Come indicato dall'art. 2, comma 1, lett. l-bis, D. Lgs. n. 192/2005, modificato dal D.L. n. 63/2013, l'Attestato di Prestazione Energetica deve attestare la prestazione energetica di un edificio, ossia il tipo di consumo energetico previsto sulla base di specifici parametri e fornire raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza. L'APE deve essere allegato, a pena la nullità degli stessi contratti, nei seguenti atti:
contratto di compravendita;
atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (esempio: donazione);
contratti di locazione, anche per locazioni turistiche, nuovi (non è necessario in caso di rinnovo o proroga di un precedente contratto).
L'articolo 12 del Dl 63/2013 prevede la sanzione amministrativa tra 300 euro e 1.800 euro per il proprietario che, in caso di nuova locazione, non doti l'immobile dell’APE. Anche gli operatori immobiliari sono soggetti ad ammenda nel caso espongano o pubblichino inserzioni prive dell'indicazione relativa alla classe energetica dell'edifico come risulta appunto dall'APE.
L'APE ha una validità temporale massima di 10 anni, salvo il caso di interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare (esempio: sostituzione degli infissi o dell'impianto di riscaldamento) che porti a una modifica della prestazione stessa.
L'obbligo non sussiste nel caso sia già disponibile il vecchio A.C.E. (Attestato di Certificazione Energetica), rilasciato prima del 5 giugno 2013 (e ancora in corso di validità) conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
Non sono, invece, compresi nell'obbligo di presentazione dell'APE I contratti immobiliari relativi a:
fabbricati isolati con una superficie inferiore a 50 metri quadrati;
fabbricati industriali e artigianali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo (esempio: una serra);
fabbricati agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
edifici adibiti a luoghi di culto;
edifici il cui utilizzo non prevede l'impiego di sistemi termici, quali: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (fatta eccezione per le porzioni adibite ad uffici);
edifici non destinati alla permanenza di persone, quali: garage, depositi, cantine, centrali termiche, locali contatori, legnaie, stalle;
fabbricati "al grezzo", nonché edifici venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici;
edifici "marginali" (esempio: portici, pompeiane, legnaie);
edifici inagibili che, come tali, non comportino un consumo energetico (esempio: fabbricati in disuso).
Con riferimento all'imposta di registro, l'Agenzia precisa nella recente Risoluzione 83/E/2013 che i soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione possono presentare in allegato l'APE, ma, trattandosi di un atto per il quale non vige l'obbligo di registrazione, l’Ufficio dell’Agenzia procederà alla registrazione del contratto, e dell’attestato allegato, con un’unica applicazione dell’imposta di registro. Se, invece, il soggetto presenta l'APE in data successiva alla registrazione del contratto di locazione, vi si applica l'imposta di registro nella misura fissa di € 168 (€ 200 dal 1° gennaio 2014). La risoluzione precisa ancora che chi registra un contratto di locazione in modalità telematica sul sito dell'Agenzia delle Entrate (ossia: canali "Locazioni web", "SIRIA" e "IRIS"), dato che con tali sistemi non è consentito allegare documenti, potrà presentare successivamente l'APE all'Ufficio in forma cartacea (insieme alla ricevuta di registrazione) e l'Ufficio lo registrerà senza applicazione dell'imposta di registro.
Con riguardo all'imposta di bollo, l'Agenzia delle Entrate comunica che se l'APE è allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione non deve essere assoggettato all’imposta di bollo. E' soggetto al bollo, invece, nella misura di 16 euro per ogni foglio se viene allegata copia autenticata dell'APE con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale.
La normativa pare di stretta attualità avuto riguardo ai continui problemi di inefficienza strutturale degli edifici (costruiti e in fase di costruzione) messi a nudo dagli eventi naturali. Ci pare, però, che la situazione immobiliare complessiva sia ancora in una fase del tutto disorganizzata ab origine e, probabilmente, sarebbe stato maggiormente opportuno provvedere prima a livello legislativo con opportune regole che imponessero un passaggio più graduale sulle svariate categorie di immobili, considerato che le situazioni nei vari comuni italiani risultano essere assai differenti fra di loro. Il rischio, infatti, potrebbe essere quello di avere un notevole blocco nella stipula di contratti afferenti situazioni ordinarie pregresse di immobili talmente datati, per i quali appare arduo dotarsi in tempi ragionevoli delle prescritte attestazioni (vista, altresì, la burocrazia locale). Elemento che sicuramente non aiuta potenziali sviluppi economici del settore.
Ciononostante, la ratio della norma è del tutto condivisibile e si spera che, quanto meno, possa servire a dare il via a un definitivo cambio di rotta nelle tecniche di costruzione, nonché a una maggiore oculata scelta dei materiali utilizzati, in modo da garantire quella serietà e professionalità che dovrebbe contraddistinguere sempre tutti i costruttori (e non solo una piccola parte degli stessi), proprio anche per assicurare prima di tutto alle medesime imprese condizioni di concorrenzialità paritarie.