Paolo Soro

Contratti di locazione, il 2005 fa da spartiacque

Il contratto di locazione non registrato è nullo soltanto se stipulato a partire dal 2005. La norma che impone la registrazione del negozio si applica infatti soltanto ai contratti sottoscritti dopo la sua entrata in vigore. Questi i chiarimenti della Cassazione.

Il contratto di locazione non registrato è nullo soltanto se stipulato a partire dal 2005. La disposizione di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005), la quale impone appunto la registrazione del negozio, si applica infatti soltanto ai contratti sottoscritti dopo la sua entrata in vigore. Vi è inoltre un evidente collegamento tra detta norma e i successivi interventi legislativi intervenuti in materia, con la conseguenza che anche le predette disposizioni non trovano applicazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore. Questi i chiarimenti contenuti nella sentenza n. 23192 del 17 settembre 2019 con cui la sesta sezione civile della Cassazione è intervenuta a chiarire l'efficacia nel tempo del composito quadro normativo venutosi a creare in tema di obbligo di registrazione e produzione degli effetti del contratto di locazione.

Nella specie era stata impugnata dinanzi alla Suprema corte la sentenza con cui la Corte di appello di Genova aveva respinto il gravame avverso la decisione del tribunale della medesima città il quale, nel giudicare la validità di un contratto di locazione stipulato nel 2003, aveva escluso l'applicabilità delle disposizioni di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005) e di cui all'art. 3, comma 8, del dlgs n. 23/2011.

Mentre la prima delle predette disposizioni stabilisce che «i contratti di locazione di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati», la seconda disponeva che «ai contratti di locazione degli immobili a uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma 1, della legge n. 431/98; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai; se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti». Il successivo comma 9 del predetto art. 3 disponeva inoltre che le disposizioni di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 e quelle di cui al precedente comma 8 si applicavano anche ai casi in cui nel contratto di locazione registrato fosse stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e nel caso in cui fosse stato registrato un contratto di comodato fittizio (i predetti commi 8 e 9 dell'art. 3 sono stati dichiarati illegittimi con sentenza n. 50/2014 della Corte costituzionale).

La Corte di appello aveva quindi a sua volta ritenuto l'inapplicabilità al contratto in questione, stipulato in data 1 novembre 2003, della prima delle predette disposizioni, in quanto rivolta ai soli contratti stipulati a partire dal 10 gennaio 2005. Per tale motivo risultava inoltre non applicabile al negozio in questione anche la successiva disciplina di cui al dlgs n. 23/2011, essendo la medesima riferita proprio ai contratti di locazione per i quali sussisteva il richiamato obbligo di registrazione di cui alla legge n. 311/2004. Come ulteriore conseguenza discendeva l'inapplicabilità al contratto in questione del disposto di cui all'art. 1, comma 59,della successiva legge n. 208/2015, che aveva modificato l'art. 13 della legge n. 431/98 in materia di patti contrari alla legge, introducendo una disciplina ad hoc per le locazioni sorte nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del predetto dlgs n. 23/2011 fino al 16 luglio 2015 (data di deposito della sentenza n. 169/2015 con cui la Corte costituzionale aveva caducato l'efficacia dell'art. 5, comma 1-ter del dl 47/2014, che aveva prorogato l'efficacia dei commi 8 e 9 dell'art. 3 del dlgs n. 23/2011, già dichiarati incostituzionali con sentenza n. 50/2014).

Quest'ultima disposizione ha infatti previsto la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, facendo carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130 c.c. Ove ricorra la predetta ipotesi di nullità, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. È inoltre nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. La disposizione in questione ha inoltre stabilito che per i conduttori i quali, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del dlgs n. 23/2011 al 16 luglio 2015 (data di deposito della sentenza n. 169/2015 della Corte costituzionale), abbiano versato il canone nella misura prevista dall'art. 3, commi 8 e 9, del dlgs n. 23/2011,l'importo del canone di locazione dovuto su base annua sia pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.

La sentenza di appello era quindi stata a sua volta impugnata per violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

La sesta sezione civile della Cassazione ha quindi a sua volta ritenuto il motivo manifestamente infondato, giudicando corretta l'impugnata decisione di merito. I giudici hanno infatti evidenziato come debba ritenersi ormai principio di diritto consolidato quello per cui la previsione dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 sia applicabile soltanto ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, in base al criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi sull'efficacia nel tempo delle norme di legge e considerata l'assenza nella disposizione in questione di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso.

La Cassazione, ripercorrendo a sua volta la travagliata cronistoria dei vari interventi normativi succedutisi sul tema, ha quindi evidenziato come la Corte costituzionale, con la sentenza n. 87 del 2017, abbia avuto modo di affermare che i commi 8 e 9 dell'art. 3 del dlgs n. 23/2011, tenuto conto del fatto che l'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 aveva sostanzialmente elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del contratto ai sensi dell'art. 1418 c.c., avevano operato una sorta di convalida di un contratto nullo per difetto di registrazione, disciplinando però espressamente il sottostante rapporto giuridico, quanto a durata e corrispettivo. I giudici di legittimità hanno quindi a loro volta confermato il collegamento, «correttamente colto dalla Corte territoriale», tra le norme di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 e quelle di cui all'art. 3, commi 8 e 9, del dlgs n. 23 del 2011, con l'ulteriore precisazione che dette disposizioni non trovano comunque applicazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore.

Di qui il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

Fonte: Italia Oggi

Fonte Immagine: Foto di Gerd Altmann da Pixabay 

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