Paolo Soro

Redistribuzione tra co-lottizzanti – Risoluzione dell’Agenzia

Con la risoluzione n. 56/E del 1° giugno 2015, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in ordine al trattamento fiscale applicabile ai fini delle imposte indirette, agli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti, alla luce della riforma della tassazione dei trasferimenti immobiliari prevista dall’articolo 10 del Dlgs 23/2011.

Con l’articolo 10 del D. LGS. 14 marzo 2011, n. 23 – riporta la risoluzione in parola – è stata attuata una riforma della disciplina applicabile, ai fini dell’imposta di registro, agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili.

In particolare, con il comma 4 del citato articolo 10, è stata prevista la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, relative agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili posti in essere a titolo oneroso.

In applicazione di tale disposizione, con la circolare 21 febbraio 2014, n. 2, questa Agenzia ha chiarito che devono intendersi soppresse anche le agevolazioni previste dall’articolo 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601, qualora riferite ad atti riconducibili nell’ambito dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (ovvero atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili posti in essere a titolo oneroso).

Si rileva, tuttavia, che la previsione recata dall’articolo 10, comma 4, del D. LGS. n. 23 del 2011, è stata oggetto di recenti modifiche normative ad opera dell’articolo 20, comma 4-ter, del DL 12 settembre 2014, n. 133, introdotto, in sede di conversione, dalla legge 11 novembre 2014, n.164.

Per effetto delle predette modifiche normative, l’articolo 10, comma 4, del D. LGS. n. 23 del 2011, nella vigente formulazione, stabilisce che “è altresì esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite agli atti di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati da operazioni di permuta (…) e all’articolo 32 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.

Con riferimento all’applicazione di tale previsione, appare utile precisare che il ripristino delle agevolazioni previste dal citato articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 opera in senso ampio e, dunque, a prescindere dalla circostanza che i relativi atti riguardino o meno immobili pubblici.

Del resto, anche l’Atto Senato n. 2629 (Dossier n. 220/3 del 27 ottobre 2014), elaborato in fase di approvazione del D.L. 133/2014, nel commentare il citato comma 4-ter, afferma che tale disposizione è stata introdotta al fine di agevolare “le operazioni di permuta tra beni immobili dello Stato e degli enti locali (…) nonché dei trasferimenti di proprietà per l’edilizia residenziale pubblica, della concessione del diritto di superficie sulle aree stesse (…)”.

Nell’ambito di tale documento vengono, dunque, distintamente individuati gli atti ed i contratti riconducibili nell’ambito applicativo del citato articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 per i quali s’intendono ripristinate le agevolazioni, senza far riferimento alla natura pubblica degli immobili oggetto di trasferimento.

Fatta tale premessa, con riferimento al quesito posto si rileva che gli atti di redistribuzione fondiaria tra co-lottizzanti sono stipulati al fine di eliminare gli effetti distorsivi che derivano dalla convenzione di lottizzazione.

In attuazione di tale convenzione, le parti si obbligano ad effettuare cessioni a titolo gratuito in favore del Comune, di aree da destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Si configurano i tratti costitutivi di un atto redistributivo delle aree, laddove, per effetto di tale atto, i lottizzanti, penalizzati dalla cessione gratuita a favore del comune, siano destinatari di porzioni aggiuntive di aree da parte di altri assegnatari, al fine di reintegrare il rapporto di proporzionalità tra le stesse aree.

Tali atti sono riconducibili all’ambito applicativo dell’articolo 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, a mente del quale “ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR 29 settembre 1973, n. 601”.

Pertanto, per effetto del richiamo effettuato dall’articolo 20 della legge n. 10 del 1977 all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973, ripristinato a decorrere dal 12 novembre 2014, deve ritenersi che gli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti, stipulati a partire dalla predetta data, possano beneficiare del regime di favore previsto dal citato articolo 32 (applicazione dell’imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale), secondo i chiarimenti già forniti da questa amministrazione, tra l’altro, con la risoluzione 4 gennaio 2012, n. 1.

Con riferimento all’ulteriore quesito posto dall’istante in ordine al trattamento applicabile all’operazione ai fini IVA, si è dell’avviso che il negozio di “redistribuzione”- considerata la tipicità causale della fattispecie negoziale, la quale svolge una funzione meramente ripartitoria/distributiva e non una tipica funzione di scambio negoziale – non rientri nel campo di applicazione IVA. L’esclusione, tuttavia, non opera nell’ipotesi in cui sia previsto l’obbligo di versamento di conguagli in denaro ed uno dei lottizzanti, in danno dei quali si attua la redistribuzione, sia un soggetto passivo di imposta che pone in essere la cessione nell’esercizio di un’attività di impresa. In tal caso, infatti, l’operazione sarà soggetta ad IVA, con applicazione dell’aliquota ordinaria, in linea con i chiarimenti contenuti nei documenti di prassi citati dall’istante (cfr. risoluzioni 3 gennaio 1983, n. 250666, 16 dicembre 1986, n. 220210, 17 dicembre 2004, n. 156, 4 gennaio 2012, n. 1).

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